Lcdo. Roberto A. Rivera Ruiz, CSP

Asesoría en Ley de Condominios de Puerto Rico


EL FINAL QUE NADIE SABE DEL 
CASO SOBRE MEJORAS DEL TRIBUNAL SUPREMO
PEREZ RIERA VS CONSEJO DE TITULARES COND MARYMAR
2017 TSPR 3

En este caso yo representé al Consejo de Titulares del Condominio Marymar. La determinación del Tribunal Supremo creó mucho revuelo y confusión por un problema muy común en los condominios que confunden los que es una obra de mejora con lo que en verdad es una obra de mantenimiento. En muchos condominios pensaban que luego de este caso para hacer una derrama para pintar necesitarían unanimidad, lo que no es correcto. Ese tipo de comentario y/o consulta me la estuvieron haciendo mucho. Todavía algunos siguen confundidos. 

Cuando se originó la querella ante el DACo, que terminó en esta decisión, nunca se celebró una vista. En la misma se partió de la premisa falsa que sí eran mejoras la obra aprobadas en la asamblea. El DACo desestimó la querella por entender que se podía hacer la derrama para este tipo de obra sin necesidad de que fuera una votación unánime. El Tribunal de Apelaciones confirmó al DACo y ahí es que se acude al Tribunal Supremo.  

Entre nuestros argumentos ante el Tribunal Supremo indicamos que al no haberse celebrado vista nunca se nos permitió presentar prueba sobre si las obras eran mejoras o no. Este planteamiento fue acogido por el  Tribunal Supremo y en su decisión ordenó que el caso regresara al DACo para que se determinara luego de una vista si las obras eran mejoras o mantenimiento. Casi nadie sabe lo que se determinó por el DACo luego de esa vista. Por lo tanto, lo que finalmente pasó con este caso y la impugnación original es un misterio para muchos. Ante la petición de varias personas he decidido subir la decisión final de este caso donde DACo analizó lo que es una mejora. En su determinación llegó a la conclusión que de todas las obras impugnadas, por alegadamente ser mejoras, solamente dos eran mejoras. En la Resolución del DACo se analiza qué constituye una mejora y qué no. 

Pueden buscar la Resolución del DACo en "Links & Documents" bajo "Decisión final caso Perez Riera v Cond Marymar DACo" 

OTRA VEZ SE ENMIENDA LA LEY DE CONDOMINIOS
LEYES 213 Y 218 DE 2018

Tan reciente como en agosto de 2018 se vuelve a enmendar la Ley de Condominios para eliminar el requisito de unanimidad. Prácticamente se eliminó la unanimidad de todos los artículos de la Ley de Condominios con excepción del Artículo 2. Este es el que indica que los usos solo se podrán cambiar por unanimidad. En el proyecto original se incluía la eliminación de unanimidad en este artículo también, pero aparentemente no se hizo por error o se decidió no eliminarse al final. La enmienda que elimina la unanimidad en casi toda la ley es la 218. 

En la ley Núm. 213 se estableció la posibilidad de que el Consejo de Titulares pueda adquirir un generador eléctrico de mayor capacidad. Esto constituye una mejora lo que, si no fuera por esta enmienda, requeriría unanimidad. Ahora con el cambio no se requiere unanimidad para aprobar una derrama o cambiar el uso de un área para colocar el generador eléctrico.

Estas enmiendas ya han sido integradas en la Ley de Condominios que se provee a través vez de éste website.

NUEVA ENMIENDA A LA LEY DE CONDOMINIOS
LEY NÚM. 111 DEL 14 DE JUNIO DE 2018

El 14 de junio de 2018 se convirtió en ley el P. de la C. Núm. 67, con algunas modificaciones al original. Este enmienda los artículo 38, 38 E y 43 de la Ley de Condominios. Entre las enmiendas está que ningún miembro podrá ocupar la misma posición por más de 3 términos consecutivos. Hay una excepción a esta regla y es si no hay nadie disponible podrá elegirse nuevamente a esa persona, pero solo por un término adicional. Los puestos ahora durarán solamente 1 año y todos los puestos estarán sujetos a elección TODOS los años. Esto implica que en aquellos casos donde se catalogan que las elecciones de ciertos puestos son alternas, ya no lo será.  

Otras enmiendas incluye: establecer el procedimiento para la imposición de multas por reglamento, procedimiento para notificar a los titulares las demandas que lleve el Consejo de Titulares, conseguir tres cotizaciones para los servicios y la selección del seguro.

Todas las enmiendas ya han sido incorporadas en la Ley de Condominios que proveemos a través de este website.


MI PARTICIPACIÓN EN DOS ENTREVISTAS RECIENTES DE WAPA TV

Recientemente fui entrevistado para dos reportajes de las Noticias de WAPA TV, uno era sobre los alquileres a corto plazo y otro sobre la lectura de los contadores en condominios donde un generador suple electricidad a todos los apartamentos. Tanto aquí como en "links and documents" encontrarán un link para poder verlos



¿ESTÁ PROHIBIDO AIRBNB EN LOS CONDOMINIOS DE USO RESIDENCIAL?

El 17 de diciembre de 2017 el Tribunal de Apelaciones emitió una sentencia en la cual sostiene una resolución del DACo que determina que alquilar una habitación de un apartamento por tiempo corto ("short term rental") es una actividad comercial vedada en los condominios que su uso es exclusivamente residencial. El caso es Rebekah Tosado Collins y otros vs Consejo de Titulares del Condominio Montecielo, KLRA201600780. (
para acceder el caso oprime aquí)

En este caso el titular alquilaba una habitación dentro de su apartamento para acomodar un máximo de 3 personas, cobrando $65.00 por persona y $10.00 adicional por cada huésped. No se alquilaba el apartamento en su totalidad. El alquiler era a corto plazo. Se utilizaba AirBnb para el alquiler. Este les cocinaba desayuno, los recogía en el aeropuerto y los llevaba otros lugares por un precio adicional.

El Tribunal de Apelaciones hace un análisis que incluye la Ley de Condominios, Ley Núm. 104 del 25 de junio de 1958, según enmendada, y la Ley del Impuesto sobre el Canon por Ocupación de Habitación del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, 13 L.P.R.A. § 2271 y ss. 

En cuanto a la Ley de Condominios, se ratifica que la escritura matriz es "un estatuto privado que gobierna a los condóminos o titulares, y que una vez inscrito en el Registro de la Propiedad también obliga a tercero." "[T]odos y cada uno de los titulares al comprar sus respectivos apartamentos llevaron a efecto un claro acto de adhesión a lo allí estipulado." En pocas palabras al comprar un apartamento en un condominio la persona acepta y se obliga a cumplir con la escritura. En este caso la escritura establecía que el uso de cada unidad en el condominio era exclusivamente residencial: "The lot, the building, and all the apartments the penthouses therin shall be used for residencial purposes exclusively". La obligación de cumplir con la escritura matriz también está dispuesto en la Ley de Condominios, supra, en su artículo 15 (i) india lo siguiente: "Todo titular u ocupante cumplirá estrictamente con las disposiciones de administración que se consignen en esta ley, en la escritura o el Reglamento a que se refiere el Artículo 36."

Una vez establecido que hay una obligación de cumplir con lo establecido en la escritura matriz y que en este caso se impone como único uso permitido el residencial quedaría determinar si alquilar una habitación a corto plazo constituye un uso comercial. El Tribunal de Apelaciones para llegar a esta conclusión utiliza las definiciones y disposiciones de la Ley del Impuesto sobre el Canon por Ocupación de Habitación del Estado Libre Asociado de Puerto Rico.

En la Ley del Impuesto sobre el Canon por Ocupación de Habitación del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, supra, se define el  impuesto como "la tarifa que deberá cobrar o facturar un hostelero por la ocupación de cualquier habitación de un hospedería." Hay varias definiciones de la ley que se utilizan en la decisión que son las siguientes:

"(2) Alojamiento suplementario a corto plazo.- Significa todo edificio o parte de un edificio, dado en alquiler por un periodo de tiempo menor [de] noventa (90) días, dedicado al alojamiento de personas mediante paga, cuyo edificio o parte del mismo no sea un hotel, condohotel, hotel todo incluido, motel, parador, pequeña hospedería, casa de hospedaje y/u hotel de apartamentos. Dicho término incluirá, sin limitarse a casas, apartamentos, cabañas y villas. [...]

(20) Habitación.- Significa cualquier cuarto o aposento de cualquier clase en cualquier parte o sección de una hospedería, que se ofrezca o esté disponible para uso o posesión para cualquier fin.

[...]

(22) Hospedería.- Significa todo edificio amueblado, regularmente usado y mantenido abierto para el alojamiento de huéspedes, mediante el pago de un canon de alquiler, que derive sus ingresos del alquiler o arrendamiento de habitaciones, y que dentro de sus ofrecimientos provea tarifas de alquiler o arrendamiento computadas en forma diaria, semanal, fracciona!, o mediante un canon global, por concepto de todo incluido. El término "hospedería" también incluirá hoteles, condohoteles, hoteles todo incluido, moteles, Paradores, alojamiento suplementario a corto plazo (short term rentals), pequeñas hospederías, casas de hospedaje, hoteles de apartamentos y facilidades recreativas operadas por agencias o instrumentalidades del Estado Libre Asociado de Puerto Rico.

[...]

(28) Ocupación.- Significa el periodo durante el cual un huésped usa o posee, o tiene el derecho a usar o poseer, cualquier habitación o habitaciones de una hospedería, o el derecho a usar o poseer los servicios o facilidades in[h]erentes al uso o posesión de una habitación.

(29) Ocupante o huésped.- Significa toda persona que, mediante el pago de una tarifa y en virtud de cualquier arrendamiento, concesión, permiso, derecho de acceso, licencia o bajo cualquier otro acuerdo o en cualquier forma, use, posea, tenga derecho a usar o a poseer una habitación."


El Tribunal de Apelaciones concluye que el alquiler de la habitación cae bajo la definición de "Alojamiento suplementario a corto plazo" por lo que titular tiene que recaudar un impuesto de un 7%. Además, conforme a la definiciones, específicamente la de "hospedería" es un hostelero y sus inquilinos a corto plazo son "ocupantes o huéspedes". El titular tiene que cobrar un impuesto por estadía, se convierte en hostelero y sus inquilinos en ocupantes o huéspedes. Esa relación es una comercial por lo que esta actividad es un uso incompatible con el uso residencial. 


Podemos apreciar que se incluye en la definición de "Alojamiento suplementario a corto plazo" los apartamentos. Tomando esto en cuenta esta determinación del Tribunal de Apelaciones sería aplicable al arrendamiento a corto plazo de apartamentos también.


Antes de terminar queremos aclarar dos cosas: primero las decisiones del Tribunal de Apelaciones no sientan precedente, son persuasivas y segundo esto no es una decisión en contra de AirBnb, esta decisión es contra de los titulares que alquilan a corto plazo mediante cualquier método sea AirBnb, Home Away o corredores de bienes raíces que hagan el mismo servicio, así como cualquier método similar.