Lcdo. Roberto A. Rivera Ruiz, CSP

Asesoría en Ley de Condominios de Puerto Rico


MI PARTICIPACIÓN EN DOS ENTREVISTAS RECIENTES DE WAPA TV

Recientemente fui entrevistado para dos reportajes de las Noticias de WAPA TV, uno era sobre los alquileres a corto plazo y otro sobre la lectura de los contadores en condominios donde un generador suple electricidad a todos los apartamentos. Tanto aquí como en "links and documents" encontrarán un link para poder verlos



¿ESTÁ PROHIBIDO AIRBNB EN LOS CONDOMINIOS DE USO RESIDENCIAL?

El 17 de diciembre de 2017 el Tribunal de Apelaciones emitió una sentencia en la cual sostiene una resolución del DACo que determina que alquilar una habitación de un apartamento por tiempo corto ("short term rental") es una actividad comercial vedada en los condominios que su uso es exclusivamente residencial. El caso es Rebekah Tosado Collins y otros vs Consejo de Titulares del Condominio Montecielo, KLRA201600780. (
para acceder el caso oprime aquí)

En este caso el titular alquilaba una habitación dentro de su apartamento para acomodar un máximo de 3 personas, cobrando $65.00 por persona y $10.00 adicional por cada huésped. No se alquilaba el apartamento en su totalidad. El alquiler era a corto plazo. Se utilizaba AirBnb para el alquiler. Este les cocinaba desayuno, los recogía en el aeropuerto y los llevaba otros lugares por un precio adicional.

El Tribunal de Apelaciones hace un análisis que incluye la Ley de Condominios, Ley Núm. 104 del 25 de junio de 1958, según enmendada, y la Ley del Impuesto sobre el Canon por Ocupación de Habitación del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, 13 L.P.R.A. § 2271 y ss. 

En cuanto a la Ley de Condominios, se ratifica que la escritura matriz es "un estatuto privado que gobierna a los condóminos o titulares, y que una vez inscrito en el Registro de la Propiedad también obliga a tercero." "[T]odos y cada uno de los titulares al comprar sus respectivos apartamentos llevaron a efecto un claro acto de adhesión a lo allí estipulado." En pocas palabras al comprar un apartamento en un condominio la persona acepta y se obliga a cumplir con la escritura. En este caso la escritura establecía que el uso de cada unidad en el condominio era exclusivamente residencial: "The lot, the building, and all the apartments the penthouses therin shall be used for residencial purposes exclusively". La obligación de cumplir con la escritura matriz también está dispuesto en la Ley de Condominios, supra, en su artículo 15 (i) india lo siguiente: "Todo titular u ocupante cumplirá estrictamente con las disposiciones de administración que se consignen en esta ley, en la escritura o el Reglamento a que se refiere el Artículo 36."

Una vez establecido que hay una obligación de cumplir con lo establecido en la escritura matriz y que en este caso se impone como único uso permitido el residencial quedaría determinar si alquilar una habitación a corto plazo constituye un uso comercial. El Tribunal de Apelaciones para llegar a esta conclusión utiliza las definiciones y disposiciones de la Ley del Impuesto sobre el Canon por Ocupación de Habitación del Estado Libre Asociado de Puerto Rico.

En la Ley del Impuesto sobre el Canon por Ocupación de Habitación del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, supra, se define el  impuesto como "la tarifa que deberá cobrar o facturar un hostelero por la ocupación de cualquier habitación de un hospedería." Hay varias definiciones de la ley que se utilizan en la decisión que son las siguientes:

"(2) Alojamiento suplementario a corto plazo.- Significa todo edificio o parte de un edificio, dado en alquiler por un periodo de tiempo menor [de] noventa (90) días, dedicado al alojamiento de personas mediante paga, cuyo edificio o parte del mismo no sea un hotel, condohotel, hotel todo incluido, motel, parador, pequeña hospedería, casa de hospedaje y/u hotel de apartamentos. Dicho término incluirá, sin limitarse a casas, apartamentos, cabañas y villas. [...]

(20) Habitación.- Significa cualquier cuarto o aposento de cualquier clase en cualquier parte o sección de una hospedería, que se ofrezca o esté disponible para uso o posesión para cualquier fin.

[...]

(22) Hospedería.- Significa todo edificio amueblado, regularmente usado y mantenido abierto para el alojamiento de huéspedes, mediante el pago de un canon de alquiler, que derive sus ingresos del alquiler o arrendamiento de habitaciones, y que dentro de sus ofrecimientos provea tarifas de alquiler o arrendamiento computadas en forma diaria, semanal, fracciona!, o mediante un canon global, por concepto de todo incluido. El término "hospedería" también incluirá hoteles, condohoteles, hoteles todo incluido, moteles, Paradores, alojamiento suplementario a corto plazo (short term rentals), pequeñas hospederías, casas de hospedaje, hoteles de apartamentos y facilidades recreativas operadas por agencias o instrumentalidades del Estado Libre Asociado de Puerto Rico.

[...]

(28) Ocupación.- Significa el periodo durante el cual un huésped usa o posee, o tiene el derecho a usar o poseer, cualquier habitación o habitaciones de una hospedería, o el derecho a usar o poseer los servicios o facilidades in[h]erentes al uso o posesión de una habitación.

(29) Ocupante o huésped.- Significa toda persona que, mediante el pago de una tarifa y en virtud de cualquier arrendamiento, concesión, permiso, derecho de acceso, licencia o bajo cualquier otro acuerdo o en cualquier forma, use, posea, tenga derecho a usar o a poseer una habitación."


El Tribunal de Apelaciones concluye que el alquiler de la habitación cae bajo la definición de "Alojamiento suplementario a corto plazo" por lo que titular tiene que recaudar un impuesto de un 7%. Además, conforme a la definiciones, específicamente la de "hospedería" es un hostelero y sus inquilinos a corto plazo son "ocupantes o huéspedes". El titular tiene que cobrar un impuesto por estadía, se convierte en hostelero y sus inquilinos en ocupantes o huéspedes. Esa relación es una comercial por lo que esta actividad es un uso incompatible con el uso residencial. 


Podemos apreciar que se incluye en la definición de "Alojamiento suplementario a corto plazo" los apartamentos. Tomando esto en cuenta esta determinación del Tribunal de Apelaciones sería aplicable al arrendamiento a corto plazo de apartamentos también.


Antes de terminar queremos aclarar dos cosas: primero las decisiones del Tribunal de Apelaciones no sientan precedente, son persuasivas y segundo esto no es una decisión en contra de AirBnb, esta decisión es contra de los titulares que alquilan a corto plazo mediante cualquier método sea AirBnb, Home Away o corredores de bienes raíces que hagan el mismo servicio, así como cualquier método similar.